Investigación

Nuevo Reglamento de Licencias de Habilitación y Edificación Urbana

El 6 de noviembre del presente año, el Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento (MVCS) publicó el Reglamento de Licencias de Habilitación Urbana y Licencias de Edificación, estableciendo entre sus principales modificaciones, una serie de mecanismos procedimentales tendientes a optimizar el control y la fiscalización. Asimismo, se dispuso la derogación del reglamento anterior, el cual fue aprobado por el Decreto Supremo N° 011-2017-VIVIENDA.

Junto con la modificatoria que se dio de la Ley 29090 (Ley de regularización de habilitaciones urbanas y edificaciones del 1 de agosto de este mismo año a través de la Ley 30494, se intenta crear una estructura normativa orientada a dotar de mayor eficacia y celeridad procedimental a una cuestión que presentaba serias deficiencias generadas principalmente por las barreras burocráticas, la propensión a actos de corrupción y la carencia de mecanismos de control y fiscalización adecuados.

La norma prevé igualmente que el MVCS pueda emitir opinión vinculante acerca de las normas técnicas y legales que regulan las materias de habilitaciones urbanas y de edificaciones, las cuales son de obligatorio cumplimiento por parte de los administrados y de las entidades de la administración pública y constituyen fuente del procedimiento administrativo.

La solicitud de opinión vinculante puede ser formulada por entidades de la administración pública, así como por personas naturales o jurídicas; deben ser genéricas, claras y precisas, correspondiendo indicar la disposición legal y/o norma que requiere ser objeto de análisis y deben contener el sustento técnico y legal respectivo en el cual se indique su análisis y posición.

Con respecto a las Licencias de Edificación para inmuebles integrantes del Patrimonio Cultural de la Nación, se establece que no es exigible previamente la habilitación urbana, siempre que la Municipalidad, bajo responsabilidad, corrobore que el predio cuenta con obras de accesibilidad, de distribución de agua y recolección de desagüe, así como de distribución de energía e iluminación pública.

En los casos que exista un derecho de superficie sobre dos o más predios con diferentes propietarios, no corresponde su acumulación para la conformidad de obra y declaratoria de edificación, ni su inscripción en el Registro de Predios, por su naturaleza temporal.

Se precisa que, para la inscripción de las Licencias, Resoluciones o cualquier acto administrativo que emitan las Municipalidades, el Registrador solo verificará aspectos formales, no podrá evaluar los fundamentos de hecho o de derecho, ni el desarrollo del procedimiento administrativo mediante el cual se emitió.

El funcionario municipal que emite licencias, resoluciones o cualquier acto administrativo, así como el servidor municipal encargado de los procedimientos administrativos que regula la Ley 29090, Ley de Regulación de Habilitaciones Urbanas y de Edificaciones (la “Ley”) y el Reglamento, sin considerar las normas técnicas y/o legales correspondientes, es sujeto de responsabilidad penal por el otorgamiento ilegal de derechos, de acuerdo con el artículo 314 del Código Penal.

  • Para proyectos de habilitación urbana sólo procederá dos (2) revisiones por parte de la Comisión.
  • Para   proyectos   de   edificación   sólo   procederá   seis (6) revisiones por parte de la Comisión.

De no subsanar las observaciones en las revisiones señaladas, la Municipalidad declarará la improcedencia del procedimiento administrativo.

El plazo del procedimiento administrativo se suspende con la interposición de los recursos administrativos y se reanuda al día siguiente de la notificación del Acta de Verificación y Dictamen que los resuelve.

El estudio de Impacto Vial – EIV, para la aprobación de los proyectos de habilitación urbana, debe presentarse únicamente en los casos en que el Reglamento Nacional de Edificaciones – RNE lo establezca, sin embargo, cuando el proyecto de habilitación urbana incorpore los criterios, condiciones, características, alcances y requisitos exigidos en el RNE reemplazara al EIV.

Los lotes que conformen bienes inmuebles integrantes del Patrimonio Cultural de la Nación no pueden ser materia de subdivisión.

También se ha eliminado el requisito que consistía en la presentación de una Declaración Jurada donde se indicaba si las obras de habilitación urbana se encontraban ejecutadas total o parcialmente.

Asimismo, se ha establecido que la Resolución de Regularización que apruebe la habilitación urbana, debe considerar también la aprobación de la recepción de obras.

El procedimiento de regularización será aprobado mediante dictamen del delegado del Colegio de Arquitectos del Perú de la Comisión Técnica para Habilitaciones Urbanas.

El procedimiento administrativo de regularización conjunta de habilitaciones urbanas y edificaciones está sujeto a la evaluación y dictamen por parte del delegado del Colegio de Arquitectos del Perú de la Comisión Técnica para Habilitaciones Urbanas y de los delegados de la especialidad de Arquitectura de la Comisión Técnica para Edificaciones. En caso se emita el dictamen No Conforme en la especialidad de Arquitectura de la Comisión Técnica para Edificaciones, la Municipalidad emite solo la Resolución de Regularización de Habilitación Urbana.

Los propietarios registrales o los posesionarios de predios matrices que figuren en la Municipalidad como urbanos pero que mantengan el uso rústico en el Registro de Predios, pueden solicitar el diagnóstico de la realidad física y legal de sus predios matrices, con la finalidad que se evalúe, de corresponder, el inicio del procedimiento administrativo de habilitación urbana de oficio.

En caso el predio se encuentre consolidado en un porcentaje menor al 90%, se puede aprobar la habilitación urbana de oficio del área urbana consolidada, siempre que esta independice de la partida matriz y el área desmembrada sin consolidación, no sea menor a una hectárea.

La inscripción individual registral de los lotes resultantes de la habilitación urbana de oficio es gestionada por el titular registral, por los posesionarios o por la organización con personería jurídica que agrupe a la totalidad de titulares o posesionarios. En caso de predios matrices en copropiedad o coposesión, basta con el consentimiento expreso del 50% más uno del total de estos.

Para el caso de proyectos de obra nueva que se vayan a ejecutar en predios que cuenten con edificaciones existentes sin licencia, la demolición total se autoriza con la licencia de edificación de obra nueva, para lo cual el administrado debe presentar además de los requisitos para la modalidad de obra nueva, los planos de distribución, la carta de seguridad de obra, la memoria descriptiva del proceso de demolición firmada por un ingeniero civil y el plano de cerramiento del predio, sin perjuicio de la multa por haber ejecutado la edificación sin licencia.

Como parte del proyecto, para la especialidad de Arquitectura, se presentan los planos de seguridad y evacuación, cuando correspondan, los cuales son revisados por los delegados de la Comisión Técnica de dicha especialidad. Asimismo, para las especialidades de Estructuras, Sanitarias y Eléctricas o Electromecánicas, se presentan los planos de seguridad, cuando correspondan, los cuales son revisados por los delegados miembros de la Comisión Técnica, en dichas especialidades.Para Anteproyecto en Consulta sólo procederá dos (2) revisiones por parte de la Comisión.

Desde el dictamen Conforme del Anteproyecto en Consulta se puede instalar la caseta de venta y/o el departamento piloto o acondicionar la edificación existente para comercializar el proyecto, de ser el caso.

Para Regularización de edificaciones sólo procederá dos (2) revisiones por parte de la Comisión.

Se estipula que el Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento emite opinión vinculante acerca de las normas técnicas y legales que regulan las materias de habilitaciones urbanas y de edificaciones, las cuales son de obligatorio cumplimiento por parte de los administrados y de las entidades de la administración pública y constituyen fuente del procedimiento administrativo.

Edificaciones: se establece que los proyectos de edificación en las modalidades C y D se pueden desarrollar por etapas, siempre que formen parte de un proyecto integral.

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