Investigación

¿Procede el desalojo entre Familiares? Criterios adoptados por la Corte Suprema

Hoy en día son muy recurrentes los conflictos en materia de derechos reales, específicamente, en casos de desalojo, como aquel inquilino moroso que se rehúsa a pagar o peor aún, que se rehúsa a salir del inmueble por incumplimiento de pago o porque su contrato venció. Pero, qué pasaría si uno de aquellos inquilinos problema es un familiar ¿Procede el desalojo? Vallamos por partes. La categoría denominada como desalojo familiar, viene siendo utilizada precisamente por los innumerables casos que se ventilan hoy en día y que la misma Corte Suprema ya ha emitido diversos pronunciamientos al respecto, manifestando que ante estos tipos de casos debe existir un tratamiento especial por la relación familiar directa entre demandante y demandado. La pregunta es: ¿La condición de familiar de una persona con relación al propietario de un inmueble, le otorga a aquella legitimidad o título posesorio? Asumimos que no. Pero ello dependerá a cada caso en concreto y a cada configuración legal que se haya dado en el mismo. Veamos algunos casos resueltos por la Corte Suprema.

La Casación Nº 1784-2012-Ica, resolvió el siguiente caso: La “suegra” (en adelante la demandante), propietaria registral de un inmueble, demanda por desalojo por ocupación precaria a su “nuera” (quien vivía en aquella casa sólo con sus hijos). Respecto a los hechos, la “nuera” (en adelante la demandada) sostuvo que venía viviendo en aquella casa en condición de conviviente del hijo de la demandante (solo en un inicio puesto que este hijo de la demandante ya no vivía en ese inmueble), a quien esta última le había otorgado a su hijo un derecho de uso y habitación sobre el inmueble. Después de una batalla legal, tanto en primera como en segunda instancia, declararon fundado el desalojo; sin embargo, al interponer la demandada su recurso de casación, esta insistió que tenía derecho a vivir en la casa por dos buenas razones, primero, por ser conviviente del hijo de la demandante y segundo, en merito a un derecho de uso y habitación que le había otorgado la demandante a su hijo y que en virtud a lo dispuesto por el artículo 1028º del Código Civil, también le era extensible a ella. Lo cierto es que la Corte Suprema, por mayoría, le dio la razón a la demandada y declaró improcedente el desalojo, siendo uno de los fundamentos más importantes, el que nunca se analizó el título del derecho de uso y habitación que la demandante había otorgado a su hijo, el cual también le era extensible a su conviviente e hijos.

Como es de verse, el artículo 1028º del Código Civil, señala que los derechos de uso y habitación se extienden a la familia del usuario, salvo disposición distinta. En el caso analizado se puede ver que existía un derecho de uso reconocido por la demandante a favor de su hijo, lo cual desde luego, le era extensible a su conviviente e hijos. La Corte Suprema resolvió casando la sentencia y le dio la razón a la demandada. Lo que si debe dejarse en claro es el hecho de que si el demandado tiene un vínculo familiar con el demandante, no le genera legitimidad o un título valido para justificar su posesión y oponerse al desalojo. Salvo –como es en este caso- que exista un derecho de uso vigente. Existen dos puntos muy importantes también que merecen ser aclarados en este tema. El primero, es el denominado concepto de “protección de unidad familiar”. Desde mi perspectiva, este concepto no debe usarse de manera genérica para todos los casos, pues podría llevar a resolver de manera inadecuada e injusta los procesos de desalojo. Veamos el por qué. Imaginemos que dentro del ámbito de protección de la unidad familiar, un hijo intente desalojar a su padre y este último conteste la demanda invocando justamente que de proceder el desalojo se estaría quebrantando la unidad familiar reconocida y protegida en la Constitución Política. La pregunta es ¿Y si el padre nunca vio por su hijo? ¿O si nunca existió unidad familiar entre ellos? Lo mismo sucedería en los supuestos de desalojos entre hermanos, nietos a abuelos, etc. Entonces, no se puede utilizar el argumento de unidad familiar sin evaluar previamente cual es la situación de cada caso en concreto. El segundo punto está relacionado al tema de las relaciones de tolerancia, la cual significa permitir que alguien ocupe el bien con la tolerancia de quien tiene derecho a la restitución, siendo esta susceptible de cese en cualquier momento. Si bien no existe ninguna regla específica que solucione esta problemática recurrente, el IV Pleno Casatorio Civil hace breve mención al respecto, adicionando además, que una vez concluida esta tolerancia, se le otorgara la calidad de precario cuando concluya la relación. Un claro ejemplo seria aquel tío que recibe a su sobrino por unas semanas en su propiedad. No existe aquí ningún derecho de uso, ni ningún otro título que lo catalogue como posesionario. Cabe precisar incluso que así es como lo ha entendido también la Corte Suprema.

Ahora bien, dentro de este contexto, veamos otro panorama y otra manera de interpretar el artículo 1028º del Código Civil por parte de la Corte Suprema. La Casación Nº 4742-2017-Cusco. Donde los demandantes son esposos ancianos (de 80 y 82 años de edad), donde demandar desalojo por ocupación precaria a sus hijos mayores de edad que ocupaban el inmueble con sus respectivas parejas. Ello a fin de utilizar el inmueble para alquilarlo y poder subsistir. Como defensa los hijos contestaron la demanda invocando el mismo artículo 1028º del Código Civil, pretendiendo mantenerse en posesión del inmueble alegando que el uso de la posesión de sus padres se debería a extender también a ellos como familiares directos. Por su parte, la Corte Suprema haciendo un amplio análisis al caso en concreto, decidió no aplicar el artículo 1028º y califico como precarios a los demandados, fundando el desalojo. Entre sus fundamentos, resalto el noveno, donde de manera acertada se dijo: “(…) En las circunstancias expuestas, declarar infundada la demanda de desalojo importaría la infracción de orden constitucional, por cuanto, en la práctica al negar el uso y disfrute pleno de la propiedad a los demandantes, se estaría restringiendo la propia subsistencia de estos, habida cuenta que han referido en su demanda que los emplazados no les permiten el ingreso a su vivienda y tampoco pagan renta alguna, y por ende se estaría postergando los derechos fundamentales de los demandantes, contenidos en el artículo 18, 49 y 610 de la Constitución Política del Perú (…)”. Como podemos apreciar, los conflictos de desalojo entre familiares son interpretados ateniendo a cada caso en concreto. Pues no solo el juzgador debe valerse de la normativa civil, de las reglas vinculantes de los Plenos Casatorios, o de los acuerdos Plenarios Civiles; sino también, de las leyes especiales. Por ejemplo, las del adulto mayor, las de los niños y adolescentes, las convenciones internacionales y en general, cualquiera que le sea aplicable a salvaguardar derechos fundamentales.

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